Kiinteistövero koostuu kahdesta osasta; maapohjan ja rakennusten verosta. Verotuksen kohteet, niiden verotusarvot, käytetyt yksikköhinnat ja kunnan määräämät veroprosentit ilmenevät kiinteistöveropäätökseltä. Moni varmaan jännittää vuosittain, tuleeko omasta kotikunnasta kiinteistöveroprosentteihin liittyviä uutisia. Kiinteistöverot herättävät tunteita, eikä niitä aina koeta oikeudenmukaisiksi.
Kiinteistöveron arvostamisjärjestelmäuudistus sisältää monia seikkoja, joilla lisätään järjestelmän oikeudenmukaisuutta, kustannustehokkuutta, avoimuutta ja läpinäkyvyyttä. Kiinteistönomistajan kannalta oikeudenmukaisuus on tärkeää. Vain ajan tasalla olevat verotuksen lähtötiedot voivat tarjota reilun perustan verotukselle. Mihin kiinteistöjen maapohjan arvostamisen lähtötietojen pitäisi perustua, jotta verotus olisi oikeudenmukaista ja tasapuolista?
Uudistuksen myötä maapohjan arvostamisen yksikköhinnat tulevat kuvastamaan paremmin alueellisia markkina-arvoja. Kun myymme tai ostamme kiinteistöä teemme sen yhteisesti sovitulla hinnalla. Toteutuneen kaupan kauppasumma edustaa yksittäisen kohteen markkina-arvoa. Kyseisellä seudulla myytyjen kiinteistöjen keskimääräinen kauppahinta on paras indikaattori seudun kiinteistöjen markkina-arvosta.
Uudistuksen tarkoituksena ei ole kiinteistöverojen korottaminen
Nykyisin verotuksessa käytettäviä maapohjan yksikköhintoja on ylläpidetty vaihtelevasti, ja monissa kunnissa ne ovat jääneet jälkeen markkinahintojen kehityksestä. Lisäksi hintakehitys on ollut erilaista eri osissa maata kasvukeskusten ja taantuvien alueiden välillä. Muun muassa näistä syistä johtuen kiinteistöverouudistus tulee muuttamaan verotusarvoja eri tavalla kuntien välillä, kunnan osien välillä ja jopa kiinteistökohtaisesti.
Uudistuksen seurauksena kiinteistöjen verotusarvot tulevat valtaosalla kiinteistöjä nousemaan. Nousu on voimakkainta siellä missä nyt käytössä olevat verotusarvot ovat jääneet eniten jälkeen markkina-arvoista. Kiinteistöverouudistuksen tarkoituksena ei kuitenkaan ole lisätä kuntien verotuloja kiinteistöveroja nostamalla. Uudistus toteutetaan niin, että kunnat voivat laskea veroprosenttejaan pitääkseen kiinteistöverotulot ennallaan. Veroprosenttien laskun myötä verorasitus kiinteistöomistajilla pysyy siten keskimäärin ennallaan. Kunnat voivat toki, korottamalla kiinteistöveroprosenttejaan ohi tuottoneutraalin tason, lisätä näin tulojaan, mutta tämä ei liity sitten enää kiinteistöverouudistukseen.
Maanmittauslaitos luo uuden digitaalisen järjestelmän verotuksen lähtötiedoiksi
Maanmittauslaitoksen toteuttamassa maapohjan arvostamisuudistuksessa hyödynnetään laajasti olemassa olevia rekistereitä, toteutetaan uusi arvostamisjärjestelmä nykyaikaisilla paikkatieto- ja tilastomatemaattisilla ohjelmistoilla sekä toteutetaan uusi karttapohjainen palvelu hinta-alueiden ja niiden hintojen selailuun kansalaisten käyttöön. Olemme siis luoneet uuden digitaalisen järjestelmän verotuksen lähtötiedoiksi Verohallinnon käyttöön.
Maanmittauslaitos on määritellyt koko maahan asumiseen liittyvien käyttötarkoituksien osalta noin 8000 hinta-aluetta. Hinta-alueiden lähtökohtana olivat maastokohteet kuten tiet, vesistöt, kuntien rajat ja asemakaavojen ulkorajat. Maastokohteiden rajaamia alueita yhdistettiin ja pilkottiin viimeisen 30 vuoden aikana toteutuneiden kauppojen perusteella siten, että hinta-alueen sisällä kauppahintojen vaihtelu on mahdollisimman pientä. Lopputuloksena luotiin hinta-alueet, joiden sisällä verotus on yhtenevää. Kalleimmissa sijainneissa vierekkäisten hinta-alueiden välinen aluehintojen ero saattaa olla alle 10 %. Vastaavasti halvimmissa sijainneissa vierekkäisten hinta-alueiden välinen aluehintojen ero saattaa olla yli 50 %.
Maapohjien hinnat ilmaistaan käyttötarkoituksesta riippuen joko maapohjan neliömetriä tai asunnon kerrosneliömetriä kohden; puhutaan yksikköhinnasta tai aluehinnasta. Yksikköhinnat on laskettu viimeisen kymmenen vuoden aikana toteutuneiden kiinteistö- ja asuntokauppojen perusteella. Aluehinta pyrkii olemaan niin tarkka arvio maapohjan käyvästä yksikköhinnasta kuin se massa-arvioinnissa on mahdollista. Aluehintoja ei suoraan käytetä kiinteistön verotusarvon laskennassa, vaan Verohallinto tekee varovaisuusalennuksen ottaen siitä huomioon 70%.
Digitalisaatio mahdollistaa verotuksen lähtötietojen vuosittaisen ajantasaistamisen sekä niiden paremman läpinäkyvyyden
Toteutuneet kiinteistö- ja asuntokaupat määrittävät aluekohtaisesti verotuksessa käytettävät maapohjan yksikköhinnat. Taloudelliset ja paikalliset tekijät muuttuvat jatkuvasti, mikä vaikuttaa usein kiinteistö- ja asuntokauppojen hintatasoihin. Kiinteistöverotuksen pysyminen jatkuvasti oikeudenmukaisina edellyttää, että verotuksen pohjana käytettäviä hintoja ylläpidetään jatkuvasti suhteessa markkinakehitykseen. Kun manuaaliset hinta-aluekartat korvataan uudistuksessa digitaalisella paikkatietojärjestelmällä, voidaan hinta-alueet ajantasaistaa vuosittain pitkälti ohjelmallisesti.
Kiinteistöverotuksen perusteet ovat olleet kansalaisille näkymättömissä. Verotus perustuu tänäkin päivänä hinta-alueisiin ja niiden hintoihin, mutta nämä tiedot ovat olleet käytännössä vain kuntien ja verottajan tiedossa. Kiinteistöverouudistuksen myötä tullaan avaamaan karttapohjainen palvelu, josta kansalaiset pääsevät näkemään oman kiinteistön sijoittumisen hinta-alueille. Palvelusta tulee näkemään myös koko maan hinta-alueet ja niiden hinnat. Palvelu mahdollistaa siten kiinteistöverotuksen perusteiden vertaamisen kunnan sisällä ja kuntien välillä. Karttapalvelu julkaistaan samaan aikaan, kun kiinteistöjen omistajat saavat ensimmäistä kertaa uudistuksen mukaiset kiinteistöveropäätökset.
Yli-insinööri Ari Tella
Maanmittauslaitoksen blogissa eri kirjoittajat käsittelevät Maanmittauslaitoksen ajankohtaisia asioita.